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          北京老舊廠房華麗變身記

          2018-09-11 10:57:21    所在頻道:  北京頻道    來源: 北京日報
            原標題:“工業遺存+文創園”,正成為城市文化新景觀 
                      北京老舊廠房華麗變身記
          http://www.jnshengping.com/uploadfile/2018/0911/20180911110317223.jpg
          郎園內由舊廠房改造的辦公空間里,幾位白領在討論工作。 本報記者 武亦彬攝
           
            
            東四環外,四惠橋東南角,道路錯綜復雜。拐入一條小路,忽見路面上用醒目黃色標注“尚8”,順路前行進入園區,嘈雜旋即拋在身后。
            
            這里曾是北京元件九廠,院子里一人抱不過來的大楊樹,訴說著歲月滄桑。原來的廠房和宿舍,如今變身為尚8文化集團旗下的設計家廣告園,影視制作、公關策劃、互聯網創業公司紛紛入駐。
            
            “工業遺存+文創園”模式,正成為城市文化的新景觀。新華1949文創園、中關村768文創園、萊錦文創園、電通時代文創園……近年來,本市因勢利導,喚醒沉睡的工業遺存,將時代記憶與城市發展相融。
            
            截至目前,北京已騰退老舊工業廠房233處,總占地面積超過2500萬平方米。其中110個已得到保護改造利用,占地605萬平方米,另有200萬平方米正在轉型改造。
            
            以保定用、以用促保,去年年底本市出臺《關于保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導意見》。隨著成功案例不斷涌現,老舊廠房保護利用的路徑也越來越明晰。
            
            做足創新增量
            
            提升附加值
            
            “夠挑剔的!”
            
            三年前,日本“網紅”建筑設計師青山周平打算在北京成立工作室,特意選擇了一處文創園,誰知卻遭遇“波折”。因為,在這里租房辦公,不是簡單交錢、簽合同就行,公司資質、發展方向都有一套嚴格選拔標準。于是,青山周平把此前做過的各種設計項目整理出來,遞交文創園運營方,通過審核后才租下兩間辦公室。
            
            這個牛氣的“地主”,就是位于建國路南側的郎園。
            
            這是唯一地處北京CBD核心地段的文創園,前身為北京市醫藥集團下屬萬東醫療設備制造廠。2009年,閑置多年的老廠房尋找發展新空間,首創集團在北交所通過招拍掛取得土地和房產權,開始朝“文創園”方向改造。
            
            運營文創園,最簡單的方式就是當“二房東”“吃瓦片”,但這一招兒在CBD區域根本不靈。“周邊都是現代化寫字樓,條件比老廠房好得多,單純做租賃,郎園肯定被湮沒在寫字樓里。”郎園運營公司副總經理趙春燕說。
            
            向老廠房存量血液中注入多少創新基因,決定了它能在多大程度上脫胎換骨。反復斟酌后,郎園最終確立一個定位,堅持“文化·科技”核心業態,對入駐企業實施嚴格的選拔標準。企業不是單純租賃辦公,而需符合文創產業方向。
            
            因為是文創園區建設的先行者,郎園早在2011年就已實現滿租,大批互聯網文創企業在此成長起來。
            
            但另一方面,隨著租金更便宜、面積更大的文創園陸續登場,競爭愈加激烈,拼內涵、拼創新、拼附加值,也愈發重要。2014年,郎園開始引入社會力量。他們找到蘭境藝術中心負責人張馳,商討能否在郎園合作開辦一處藝術中心。張馳有些疑慮,“藝術中心盈利能力差,在高租金的CBD區域,更要承受巨大的生存壓力。”
            
            為此,郎園定制了這樣一個商業模式:將藝術中心與聯合辦公、藝術餐廳結合,辦公與餐廳的租金收入,貼補藝術中心的租金空缺;藝術中心在展覽的空閑期承接高端商務活動。如今,蘭境藝術中心已成為CBD重要的文化符號,影響力輻射全市。
            
            2016年11月,堪稱北京“最貴的聯合辦公空間”——Ideapod在郎園開業,1800多平方米的聯合辦公空間,每個工位平均月租金超4000元,主要針對文創行業精英團隊,強調會員制辦公和商務空間使用。創始人冰清透露,目前已有機械臂、3D打印等一批“高精尖”創業孵化項目入駐。而高盛、京東等知名企業的部分高管會議,也定期在Ideapod會客空間舉行。
            
            郎園運營至今,園區年產值約50億元。同時,其已實現品牌增值,最直觀的是租金水平:2010年郎園剛開放時,周邊區域每天每平方米租金是6至7元,郎園定在5.5元;最近兩年,周邊寫字樓租金是9至10元,而郎園已達10.5至11.5元。
            
            老舊廠房涅槃重生,舊貌換新顏,離不開創新增量。郎園之道,可為借鑒:盤活存量,做足增量,二者相輔相成,只要充分激活“放錯位置的資源”,就能聚起人氣、引來人才,進而釋放更多社會效益。
            
            找準定位特色
            
            發掘比較優勢
            
            “這地兒,靠譜!”
            
            劉國寧和呂凌風,是在電影行業摸爬滾打多年的一對老伙計,一個制片,一個編劇。位于薊門橋的北京電影制片廠大院一直是他們的辦公地點,但2014年辦公室租期到了,要另找別處。
            
            呂凌風回憶:“當時突然起了一個念頭,不如自己做一個電影產業園,把上下游企業都吸引過去。”當時正好有一個朋友透露,東四環的銅牛老紡織庫房要轉型,可以去看看。
            
            這片老廠房是京城紡控旗下銅牛集團的物資公司所在地,占地30畝,主要用途是堆放布料和紡織成品。
            
            作為老國企淘汰落后產能、實現產業轉型升級的試點項目,這里如今已變身北京銅牛電影產業園,劉國寧是董事長,呂凌風任副總經理。目前該園區已有50多家企業入駐,涵蓋電影策劃、投資、制作等環節。
            
            在劉國寧看來,這里的區位優勢非常明顯,東四環是北京著名的“傳媒走廊”,一大批演員、導演、制片人都選擇在這一帶安家。“原先大家要跑到北三環談事兒,現在家門口就能解決,這給了我們極大信心。”
            
            位于銅牛電影產業園西側的克諾影視傳媒,主攻電影器材。其負責人盧晟開玩笑說:“北京大部分的電影器材公司都在北邊,我們是少有的到東邊吃螃蟹的公司。”他坦言,電影產業的工種很多,各環節就像一顆顆珠子,“看中銅牛電影產業園的就是一點,能把珠子穿起來。”
            
            銅牛電影產業園是文創園區中的一顆新星,欣欣向榮,這得益于其找準特色定位,發掘比較優勢。
            
            隨著文創園區遍地開花,產業瓶頸開始顯現。同質化嚴重、千園一面、產業集聚度低、入駐企業協調性不夠、專業化不足等,成為普遍問題。凡此種種,癥結皆在于園區定位模糊。
            
            銅牛因地制宜、差異發展,主攻電影生產,最終打出了一副具有可持續發展動力的特色牌。
            
            縱觀發展成熟、運行穩健的文創園,莫不如此。想做大做強,就要立足資源稟賦,發揮區域優勢,走差異化道路。
            
            拓展新型空間
            
            服務公共文化
            
            “戲劇界的橫店!”
            
            打出這個概念的,是伴路人北京文化發展有限公司負責人馬巖,“要什么資源有什么資源,都是同行,推這門進那門,能夠及時了解各種行業資訊,相互幫助,演員還可以串戲……”
            
            此“橫店”是美術館后街的“77文創園”,其門口并排掛著兩塊牌子:一塊“北京膠印廠”,一塊“北京劇目排練中心”。
            
            2015年,北京市文化局通過政府購買服務的方式,整體租賃了北京膠印廠3560平方米老舊廠房,改造成19個排練廳,功能多樣、大小不等,委托專業運營機構運營,向排練團體收取的租金,是市場價的3折到6折。
            
            一直以來,排練貴、排練難,困擾演出院團。
            
            “今兒給這哥們兒打電話,明天給那哥們兒打電話,靠刷臉到處找場地。”說起民營院團找排練場地,北京可立歐文化發展有限公司總經理張默滿腹辛酸。
            
            北京每年演出約2.4萬場,平均每天上演70余場。799個藝術表演團體,90%以上是民營的,且絕大多數沒有排練場地。由于時間不能確定、場地不能保證,創作很受影響。
            
            伴隨“戲劇界橫店”出世,“張默式煩惱”有了解決之道。2015年《嶗山道士》、2016年《鑄鐘記》、2017年《留取丹心》……張默和他的團隊從此扎根于此,“排練場地租金差不多占一部劇制作成本的四分之一,成本下來了,票價也就下來了,100多塊錢就能看一場戲劇。”
            
            隨著創作資源的聚集,北京劇目排練中心逐漸成為藝術創作的一個孵化基地,成為“京城文藝青年大本營”。中心從2015年11月開業至今(截至2018年8月31日),已簽訂排練合同727份,排練廳使用10338間次;接待383家文藝表演團體537個劇目排練,已有525個劇目成功上演。
            
            北京劇目排練中心是全國第一家以政府購買服務方式建立的公益性排練服務平臺。它的搭建,也是對完善公共文化體系的一種探索和嘗試。
            
            老舊廠房改造利用,一個重要方向就是發展公共文化空間。文化館、小劇場、圖書館、博物館、實體書店、藝術影院、非遺展示中心……這些變身而出的創意空間,成為市民文化休閑的好去處。
            
            在中國傳媒大學文化發展研究院院長范周看來,盤活老舊廠房的空間資源,能夠實現待更新空間的去存量化,而文化空間的增量發展,又能增強城市的文化氛圍,“讓老舊廠房長出文化新苗,在城市發展中可謂一舉多得。”
            
            盤活資源著眼以文化人
            
            京平
            
            依托歷史存量,做足創新增量,隨著北京老舊廠房保護利用的路徑越來越清晰,“工業遺存+文創園”,正成為這座現代化國際大都市的文化新景觀。
            
            工業時代留存下來的舊廠房、老園區,既是屬于北京的獨特城市風貌,更承載著腳下這片土地半個多世紀以來的奮斗記憶。無論是作為有形資產,還是無形資產,無論是作為空間資源,還是文化資源,這些舊日發展遺存都是一筆不可多得的寶貴財富,等待著進一步保護利用、改造轉型。
            
            老舊廠房華麗變身,并非“腦洞大開”、漫無目的,關鍵是要與城市新的發展步調融為一體。今天,北京正在加快建設全國文化中心,著眼以文化人,盤活工業遺存資源,大力發展公共文化空間,集中打造現代創意園區,進而釋放更多社會效益、經濟效益,不僅是因地制宜、物盡其用的必然,更是循時馭勢,激發文化創新活力,繁榮城市文化的生動路徑。
            
            “二產變三產,黑色變彩色”,道出了工業遺存“騰籠換鳥”煥發新生的巨大潛力。做好以文化人這篇大文章,讓老舊廠房“活”過來,進而“火”起來,歸根結底靠立足特色,持續更新。“銅牛”瞄準電影生產,“郎園”聚焦“高精尖”孵化,“77文創園”主打“戲劇界橫店”……這些成功轉型的背后,秘訣莫不是緊扣資源稟賦,發揮區域優勢,走差異化道路。
            
            工業遺存轉型是產業創新,亦是文化創新,盤活豐富資源,打造城市復興的新地標,必將為北京這座文化之城增添新的魅力風韻。

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